Подробности

Категория: № 3 (121) 2010 г.

Просмотров: 6514

О ТСЖ, РИСКАХ, ДЕНЬГАХ И РЕМОНТАХ

Навязчивость непрошеных новых управляющих компаний заставляет обращаться к ТСЖ как одной из форм управления многоквартирными домами. Но, прежде чем люди будут создавать товарищество собственников жилья, они должны представлять, что это такое, какие здесь можно встретить подводные камни, какие плюсы и минусы несет организация ТСЖ. Об этом – эксклюзивное интервью НАТАЛЬИ ХОЛМОГОРОВОЙ, председателя комитета по инфраструктуре и жилищно-коммунальному хозяйству городской администрации.

- Наталья Николаевна, буквально в последние дни вопрос о создании товариществ собственников жилья стал решаться одновременно в разных точках города - в микрорайонах «Текстильщик» и «Речник». Как вы считаете, почему люди обратились к данному способу управления только сейчас?  

- Эта форма управления – не новая. Но жители очень мало ее знают и потому боятся ТСЖ. Всех настораживает в основном неважное состояние нашего жилищного фонда, ведь дома эксплуатируются в среднем по городу 35 лет. Пугает бремя капремонта, вдруг оно ляжет на плечи собственников, и это будет непосильно для жителей. Хотелось бы пояснить, что УК тоже не производят капитального ремонта. Как и ТСЖ, управляющие компании тоже занимаются только текущим содержанием и текущими ремонтами, а капитальный ремонт является уже дополнительной услугой. Согласно жилищному законодательству, вопросы обо всех затратах на дополнительные работы должны решаться на общем собрании жителей. Бремя капитального ремонта, согласно закону, также лежит на собственниках жилья. Следовательно, от этого бремени не уйти никак, что в УК, что в ТСЖ. То есть, с точки зрения расходов на капремонт, для людей нет никакой разницы: и у ТСЖ, и у управляющих компаний средства на него отсутствуют. Эти расходы попросту не предусмотрены сметой на содержание жилфонда.  

- Но народ начал приватизировать квартиры, успокоенный посулами: все дома, так или иначе, будут отремонтированы за счет бюджета. Хотелось бы ясности в вопросе, обязано ли государство делать капремонт в доме, если он не был проведен до приватизации.

- Сложно ответить на такой вопрос утвердительно или отрицательно. Органы местного самоуправления не могут говорить от имени государства, поэтому зачем вводить людей в заблуждение? В разъяснениях на федеральных каналах сейчас уходят от вопроса, который вы мне сейчас задаете. Поначалу вроде звучало, что государство обязано, а в последние годы категоричных заверений уже не звучит, раз жители приватизировали жилье в том состоянии, какое есть, не требуя капремонта. Наоборот, чаще раздаются утверждения, что капитальные ремонты будут финансироваться, как написано в законе. А если смотреть жилищное законодательство, то бремя капремонта лежит на собственниках жилья.

Какой в среднем срок должен простоять дом, чтобы его признали требующим капитального ремонта? Какой «джентльменский набор» подразумевается под капремонтом и сколько стоит это удовольствие?

- Есть специальный, утвержденный перечень работ по капитальному ремонту, и есть перечень, который относится к группе «Текущий ремонт». Капитальный – это ремонт стен с заменой штукатурки более 30%, полная замена кровли, полная замена труб водоснабжения, прослуживших 20 лет, и канализации – 40 лет. Трубы меняют до первого вентиля в квартиру, а разводку, которая идет по квартире, делают за счет собственника. При капремонте должна быть заменена система газоснабжения и электроснабжения, до ввода в квартиру. Перечень включает также полную замену лифтов, ремонт наружных стен дома, смену входных дверей и оконных блоков в подъезде. В среднем капремонт 5-этажного дома обходится примерно в 5 - 6,5 млн. рублей, в зависимости от состояния здания.

Пока еще на практике государство не открещивается от участия в капитальном ремонте многоквартирных домов и дает деньги на эти цели по специальным программам…

- Да, программы существуют, как региональные, так и федеральные. Есть программа содействия софинансированию, в рамках федерального закона 185-ФЗ от 21 июля 2007г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». По этой программе собственники определяют набор работ на общем собрании ТСЖ и сами вносят часть средств, это 5% от стоимости капитального ремонта. Местный бюджет дает до 20%, краевой до 75%. Если проводить аналогию между УК и ТСЖ, то получается, ТСЖ и УК одинаково могут заявить себя для участия в этой программе. И ТСЖ, и УК могут получить бюджетные деньги и 5-процентную часть от собственников жилья. В случае с управляющей компанией деньги поступают на счет УК, а в случае с ТСЖ, соответственно, - на счет самого же товарищества.
Но если собственники настаивают на капремонте, а шансы и вероятность попасть в какую-то программу отсутствуют, если деньги на капремонт не предусмотрены в ежемесячном тарифе на содержание, то УК будет выносить на общее собрание жильцов вопрос о ремонте дома. Собранию предложат принять решение о дополнительном сборе денег. Ровно то же самое будет в товариществе, где с этим вопросом придется выходить на владельцев квартир.

Что должны иметь в виду люди, решая создать ТСЖ, как они могут минимизировать свои риски?
- Инициатором создания ТСЖ может стать любой собственник жилья. Вопрос о создании товарищества решается на общем собрании, о котором должны быть уведомлены письменно все собственники. Чтобы собрание было полномочным, на нем должны присутствовать 51% собственников квадратных метров. Председатель ТСЖ и ревизионная комиссия выбираются из числа самих же собственников. Управление в ТСЖ – вопрос хлопотный. Нужно работать по квартплате, находить общий язык с собственниками, а при необходимости – способ воздействия на неплательщиков. Надо готовить дела в суд, вести претензионную работу, иначе долги обрастают. Из-за несоответствующего контроля работа запускается, поэтому бывает, что председатель со временем все это дело бросает, и дальше опять некому обслуживать дом. То есть в руководстве ТСЖ нужны люди ответственные и добросовестные, чтобы они хоть немного разбирались в том, за что берутся.
К составу ревизионной комиссии тоже следует подойти ответственно. От ревкомиссии зависит своевременный контроль расходов, она должна четко знать, на что идут деньги со счета ТСЖ.

Как видите, самое главное, во что все упирается – подбор грамотных людей, которые бы расходовали деньги членов ТСЖ профессионально и честно. Многое в ТСЖ зависит именно от этого. Если управляющую компанию вообще сложно проконтролировать, так как это коммерческая организация, со своей коммерческой тайной и всех расходов вам в УК не покажут, то в ТСЖ любой член товарищества может посмотреть все до копейки. В ТСЖ должны быть отчетные собрания; председатель полностью отчитывается перед всеми собственниками. В уставе товарищества можно прописать, что председатель и правление выбираются на два года, что они должны предоставлять для каждого смету расходов, даже рассылать ее жителям. Все зависит от того, какой регламент вы пропишете и готовы ли вы заложить все эти дополнительные расходы по отчетам и рассылкам в тариф на содержание. Надо грамотно разработать устав ТСЖ, тщательно прописать ответственность председателя и правления. Большое значение имеет такой момент в уставе, как ответственность председателя по долгам, если он совершает какие-то сделки без согласования с собранием.

Подписывая договор с ТСЖ, каждый собственник жилья должен внимательно все прочитать, а не просто ставить галочку в нужной строчке. Это ваши деньги, вы – владелец, хозяин, и посмотрите на все с точки зрения хозяина. Точно так же, как в магазине, где вы рассчитываетесь за товар из своего кошелька.

На начальной стадии при создании ТСЖ есть взможность еще как-то подстраховаться от завышенных платежей?
- Да, конечно. Нужно грамотно составлять договоры с поставщиками. С тепловиками, например, советую обратить внимание на способы начисления, чтоб они делались по счетчикам. Если счетчика нет, то по нормативам, чтобы начисление было согласно Постановлению правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (в редакции от 21.07.2008 N 549).
Желательно поставить общедомовые счетчики учета и разбрасывать показания по квартирам, пропорционально занимаемой площади. В данный момент необходимо правильно подобрать марку прибора учета. Наш город имеет открытый водоразбор и двухтрубную систему отопления, то есть из двух труб берется горячая вода и отопление. При данных условиях хорошее себя зарекомендовал прибор марки КМ. Это устройство считает абсолютно все, почти не имеет погрешностей, с него очень просто считывать показания, он может дать вам посекундную распечатку.

С какими проблемами сталкиваются члены товариществ непосредственно в ходе деятельности ТСЖ?
- Когда ТСЖ создается в одном доме, то сумма платежей на содержание образуется тоже очень скромная. Из-за скудости собранных средств собственники лишены возможности нанять специалистов, чтоб грамотно заключить договоры, квалифицированно вести работу с должниками. Хорошие профессионалы нужны, чтобы составить паспорта по подготовке к зиме, чтобы подготовить ту же информацию для заявки в программу капитального ремонта - со сметной документацией, с актом обследования дома. Слабая же финансовая база ТСЖ служит питательной почвой для множества конфликтов.

Считаю, для нашего города оптимальное число домов в ТСЖ – порядка 10, минимум 5-6 стандартных пятиэтажек. Главное, чтоб дома находились рядом, в одном районе. В больших городах практикуют организацию ТСЖ группами домов, целыми микрорайонами, и нанимают правление. Чем больше объединено домов, тем больше сборы и проще расходовать собранные деньги на содержание. Это решает проблему найма хороших специалистов, качественного технического обслуживания. Нормальный бюджет ТСЖ позволяет осуществлять так называемое перекрестное субсидирование, то есть поочередно направлять деньги для решения каких-то серьезных работ то на один, то на другой дом, как решит собрание собственников.

В ТСЖ подчас возникают споры между собственниками и правлением, если жильцы возражают против тарифов на содержание, которые утверждают в самом ТСЖ, видимо, без обсуждения на общем собрании, по единоличному решению председателя и правления. Напомню, в содержание входит благоустройство и поддержание порядка в местах общего пользования (лестничные клетки, придомовая территория), ремонт и обслуживание инженерного оборудования – электроснабжение, инженерные сети, иначе говоря, работа электрика и слесаря.

Другой повод к конфликтам возникает, когда председатель, имеющий право самостоятельно распоряжаться деньгами со счета ТСЖ в интересах товарищества, предпринимает расходы, которые не узаконены на общем собрании. Так, в одном из новых ТСЖ нашего города сложилась спорная ситуация, при которой собственники активно критикуют завышенные расходы на содержание. Сам по себе тариф на содержание ничего особенного не представляет. Однако, сверх этого тарифа, правление собирает деньги отдельно на лампочки, на все виды работ. Возникал вопрос о возмещении ущерба за счет жителей, когда были затопления по вине ТСЖ, допустим, при несвоевременном устранении порыва трубы, и товарищество отказывалось возмещать ущерб. Была жалоба на отказ председателя предоставить технический паспорт дома по требованию собственника. Собственники жаловались также, что в ТСЖ набрано очень много персонала, остается мало денег на текущий ремонт и содержание. Это тоже к вопросу о грамотном подходе к подсчету расходов.  

Но в основном говорить о практике ТСЖ можно пока на общероссийских примерах. У нас в Чайковском ТСЖ – явление пока новое, всего в городе работает 72 товарищества, 8 из них бывшие ЖСК. Товарищество с биографией жилищно-строительного кооператива - это изначально правильное отношение людей к управлению своей собственностью. Все другие ТСЖ работают еще год-полтора, у них даже нет еще такой судебной практики.

Наталья Николаевна, вы назвали распространенные сложности внутри самих ТСЖ. Испытывают ли товарищества проблемы внешнего характера?
- В основном осложнения на территории Чайковского, так же как в других населенных пунктах, возникают во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями. У нас, в частности, проблемы бывают с Инвестспецпромом, который отказывается заключать договоры с ТСЖ, обосновывая отказ разными требованиями. Допустим, есть пример по Заре, где организация, отвечающая за теплоснабжение, не выдает техусловия на установку приборов учета, хотя сами приборы учета установлены. Должна сказать и о проблеме в отношениях с управляющими компаниями, когда затягивается передача документов от УК к другой управляющей организации, хотя есть установленный срок – 1 месяц. Но документы в течение этого времени не предаются или передаются не в полном объеме.

А если, наоборот, члены действующего ТСЖ решили сменить способ управления? Или здесь действует принцип «умерла так умерла»?
- Нет, почему же. Товарищество создают как на определенный срок – 2-3 года, так и на неопределенный. Вопрос о выходе из ТСЖ может решать общее собрание собственников, как основной орган управления. Единственную закавыку вижу в образовавшихся долгах, хотя в законе написано, что собственник не отвечает по долгам товарищества, товарищество не отвечает по долгам собственника.
Но, думаю, не очень просто выйти из товарищества, если оно имеет непогашенные долговые налоговые и прочие обязательства, вряд ли это предприятие можно закрыть с долгами. Если вас обслуживает УК и вы решили выбрать иной способ управления, то оставляете все долги в управляющей компании и начинаете с нуля. Однако в ТСЖ долговые обязательства остаются на самом товариществе. Их не будет выплачивать, допустим, председатель ТСЖ, который является выборным лицом и в любой момент может встать и уйти. Много зависит от того, как вы пропишете эти моменты в уставе своего ТСЖ, насколько квалифицированный специалист будет разрабатывать этот документ.

Ваши ответы дают определенное представление о минусах ТСЖ. А какие есть плюсы?
- Самое основное достоинство ТСЖ – что деньги идут на расчетный счет собственника, то есть самого товарищества. Денежные потоки ТСЖ полностью прозрачны, каждый член ТСЖ может контролировать эти расходы. В ТСЖ нет и не может быть тайн от собственников жилья, как в управляющей компании. Собственники могут убрать неэффективного председателя ТСЖ, в отличие от ситуации с УК, которая вас не устраивает или является ненадежной. Еще один серьезный плюс ТСЖ – демократичность, потому что здесь все решают на общем собрании. В ТСЖ обычно сбор платежей за коммунальные услуги намного выше, чем в УК, он составляет более 90%. Но постоянные неплательщики тоже есть, и ТСЖ тоже оформляет дела в суд, но в основном к этой мере прибегают очень редко: давление соседей и постоянная работа дают результат. Так что в ТСЖ гораздо меньше риска остаться без воды или без тепла, став жертвой финансовых «разборок» с поставщиками ресурсов. Товарищество самостоятельно распоряжается общедомовым имуществом; ТСЖ может сдавать в аренду земельный участок, если он узаконен, открывать платную автостоянку, переоборудовать подвал, размещать рекламу на фасаде и иметь на этом дополнительные средства. Полученные деньги товарищество использует эти деньги на улучшение благосостояния дома.

Наталья Николаевна, на какую поддержку от городской администрации могут рассчитывать ТСЖ?
- В администрации городского поселения есть решение городской думы от 25 апреля 2007 года № 397, в котором изложена программа содействия созданию и деятельности товариществ собственников жилья. Поэтому наш комитет занимается разъяснительной работой не только по собственной инициативе. В соответствии с программой мы рассказываем населению о ТСЖ как способе управления, консультируем по вопросам о правильном образовании товариществ, по нормативной базе, которую нужно знать, чтобы заниматься этой сферой деятельности. На основании городской программы, по заявке собственников, проводим учебу с привлечением юристов; в последний раз такая группа для курсового обучения собиралась не далее как в середине марта. Оказываем методическую помощь при регистрации ТСЖ, ведь товарищество, прежде чем приступит к работе, должно быть зарегистрировано в налоговом органе. В течение 5 дней выдается свидетельство о регистрации ТСЖ, предприятие считается законным и может приступить к работе. Объясняем, как правильно заключить договоры с поставщиками услуг, в частности, с Инвестспецпромом.

В заключение хотела бы сказать еще об одном важном моменте. В нашем городе скоро начнет действовать двухгодичная программа по установке приборов учета. Программа учтет как ТСЖ, так и дома другого способа управления. Цель намеченной работы – обвязать весь город приборами учета, чтобы люди платили деньги за фактическое потребление тепла. Это очень серьезно, потому что у ТСЖ возникает практически та же трудность в расчетах с ресурсоснабжающими организациями, а наличие счетчика все-таки решает проблему. Так что в интересах заинтересованных собственников - воспользоваться возможностью, которую им предоставляет город.
ЛЮБОВЬ ЧУГАЕВА 

• < Назад
• Вперёд >