- Подробности
- Категория: № 1 (108) 2009 г.
- Просмотров: 2878
РЫНОК ТОНЕТ И НЕ ТОНЕТ
На рынке недвижимости в Чайковском все кардинально изменилось. Его захлестнули трудности с наличием денежных средств, так называемые проблемы ликвидности, и общий финансовый кризис. Какие новые тенденции появились в этом секторе собственности? Только ли глобальные проблемы отбрасывают нас назад? Что будет с ценами на чайковское жилье дальше? На эти вопросы отвечает директор специализированной фирмы «Женин» ЕВГЕНИЙ ЖЕНИН.
- Евгений Алексеевич, что сегодня, по вашему мнению, характеризует рынок недвижимости в Чайковском?
- В Чайковском, как по всей России, рынок стоит мертвым капиталом, даже уходит в минус. В январе прошлого года мы продавали квадратный метр в среднем за 35 тыс. руб. Сейчас он уже идет 30 тысяч. недвижимость у нас в Чайковском стояла, не росла в цене, весь прошлый, 2008 год, а падение началось еще в августе. Начиная с осени, мы практически стали двигаться вниз.
- Что, сделки вообще отсутствуют? Ну хоть какое-то жилье пользуется спросом?
- Продаж очень мало. Организации, которые раньше были перегружены в связи с регистрацией сделок - Регистрационная палата и БТИ свободны. Нет, конечно, эти организации не закрылись, не простаивают. Работы много, но она связана с приватизацией, с оформлением документов. Все это очень далеко от оформления новых сделок купли-продажи недвижимости. Утверждать, что какое-то жилье остается востребованным, не могу. Квартиры любого номинала выставляются десятками, а покупателей вообще нет. В фирмах по недвижимости скопилось масса предложений. К продажам предложено, по меньшей мере, 100 квартир. Называю эту цифру, потому что люди, как правило, обращаются сразу во все основные фирмы по недвижимости. То есть происходит стагнация, сползание рынка. Думаю, в этом направлении мы продолжим двигаться весь 2009 год.
- Сельская местность затронута этими процессами?
- По району сделки идут, но сами сделки и их суммы совсем другие. Недвижимость продается, в основном, в виде земельных участков с жилыми домами. Кризис ухудшил ситуацию с куплей-продажей недвижимости в сельской местности. Там у населения нет вообще никаких денег. Люди ходят в магазин, отмечаются в долговых списках: взяли хлеба, сметаны, водки. Рассчитываются, получив пенсии и пособия, село живет только за счет этих доходов. С чего получать деньги? Наши поля заросли березками. Крестьяне не могут взять кредитов, посеять, убрать урожай. Село у нас, можно сказать, отдыхает, а земля не пашется. В Чайковском районе было 15 хозяйств, и только 3-4 из них пытаются что-то пытаются сделать. Остальные уже просто лежат, доведенные до такого состояния руководителями. Для простых людей кризис просто поставил последнюю точку, случаев покупки или отчуждения недвижимости там практически нет. Происходит от силы сделка-другая в месяц, и то это не показатель.
- Подождите, но у нас есть поселок городского типа Марковский. Наверное, там уже решена проблема с передачей жилищного фонда от Министерства обороны на муниципальный баланс. Не зря же столько людей сделали себе карьеру на обещании решить этот вопрос! На этих посулах, помнится, подняли свои предвыборные рейтинги и депутат Государственной Думы Юрий Медведев, и бывший глава города Чайковского с прилегающей территорией Пройдаков, и наш дежурный человек в Законодательном Собрании Пермского края Николай Девяткин, и череда местных правителей, включая ныне действующего главу Чайковского муниципального района Николая Заикина. Военные и их семьи ждали решения своей проблемы столько времени, что их деловую активность вряд ли останавливает даже кризис. Наверное, сегодня риэлторы днюют и ночуют в военном городке, столько там клиентуры?
- К сожалению, в Марковском без перемен. Рынка недвижимости как не было, так и нет. Проблема эта безграничная. Люди на сегодняшний день в тупике. Они по-прежнему не могут ни приватизировать жилье, ни продать его. В Министерстве обороны так и нет внятного решения по данному поселку. Если жилищный фонд в Марковском будет передан на муниципальный баланс, то тогда разрешат и приватизацию, и право на сертификат у людей тоже появится.
- В общем, рынок и движется – в том смысле, что цены на нем скукоживаются, и не движется, то есть количество сделок сократилось до критических значений. Казалось бы, только сейчас и приобретать подешевевшие квартиры. Что, народ не видит своего шанса?
- На сегодняшний день покупать недвижимость становится невыгодно. Просто вкладывать в нее лишние деньги, рассматривать как инвестиционный проект? Нельзя, ведь цены наверняка продолжат падать. С другой стороны, нет возможности воспользоваться, так сказать, ситуацией и купить квартиру, чтобы в ней жить, Ипотека стала дорогой и недоступной для населения. Если верить банкам с их рекламой и проспектами, то можно и поверить в шанс получить ипотечный кредит. Когда люди начинают обращаться, возникает другая картина. В банке все данные об условиях кредитования обрабатывает компьютер. Дальше, как правило, людям отказывают. Для банков, у которых попросту нет на ипотеку «длинных» денег, нет желания объясняться с клиентом на этот счет, говорить в открытую. Им удобнее сослаться на отказ компьютера.
Таким образом, сейчас на рынке ипотеки остался практически один Сбербанк. Он еще как-то участвует в ипотечных программах, пусть даже на более жестких условиях, дает ипотеку людям «с улицы», а не только своим, как другие. Обычный же народ, желающий участвовать в разрекламированных ипотечных программах, от ипотеки практически отрезан. Банковские проценты поднялись, их объявляют от 18 до 24. Снизились суммы выплат. Раньше давали сколько угодно, сейчас можно рассчитывать конкретно на минимальный размер. На покупку квартиры этих сумм недостаточно. Скопить за счет зарплаты стало гораздо сложнее, в связи с кризисом на многих предприятиях идет уменьшение заработка.
- То есть что примерно получается на рынке недвижимости. Люди пытаются продать квартиры, а покупателей-то нет. Люди хотят взять ипотеку, но взять не могут. Достойных доходов нет. Покупательская способность минимальная. Кстати, у вас была стабильная клиентура из числа работников Газпрома, которые получали от своего предприятия дешевые кредиты. Эта категория еще сохранилась?
- Действительно, газовики – это единственные, кто еще более-менее приобретал недвижимость и тем самым поддерживал этот рынок. Но после того, как кризис ударил по акциям Газпрома и они упали в разы, Газпром вынужден сокращать программы на обеспечение квартирами своих работников.
До кризиса хоть кто-то брал недвижимость по программе «Молодая семья»; стабильно действовала газпромовская программа, была ипотека. То есть какое-то минимальное количество покупателей в нашем городе все-таки было. Сегодня покупать жилье практически некому. Ипотека – трудности, Газпром – трудности, участие «Молодой семьи» - это только часть суммы, необходимой для покупки квартиры, а вчерашних доходов у молодежи теперь нет. Покупать практически некому. Сегодня, в январе, как я уже сказал, квадратный метр идет в городе за 30 тысяч, и с каждым месяцем цена будет снижаться.
- Евгений Алексеевич, когда, на ваш взгляд, рынок недвижимости в Чайковском достигнет своей глубины?
- По идее, через год недвижимость должна упасть как минимум процентов на 40. Конечно, отсчет надо вести от докризисных цен, не от сегодняшних. Следовательно, если при стабильности квадратный метр стоил 35 тыс. руб., можно ждать отката до 20-25. Хотелось бы ошибиться, но, к сожалению, это реально.
- Прогнозы?
- Могу сказать одно. Все аналитики говорят, что как минимум два года будет всех лихорадить: мир вступает в полосу кризиса. Финансовые потоки сместились, развитие мировой экономики нарушено. Прошлый год стал для России рекордным: из страны «убежало» 130 млрд. долларов. У предприятий нет оборотных средств, у банков нет денег на ипотеку. Бегство капиталов на Запад практически парализовало экономику России. Сейчас правительство пытается поддержать отдельные предприятия, но до глубинки-то ведь вообще ничего не доходит. Банки размещают эти деньги под проценты в других странах. Выходит, о предприятиях никто не заботится.
Сегодня у нас в городе стоит почти вся индустрия, вся промышленность. Склады затоварены продукцией, продавать некому. Градообразующие предприятия территории, то есть те, кто обычно получают хорошие доходы и исправно платят в бюджет, практически сводят на нет свою деятельность. А о других предприятиях можно просто забыть. Согласитесь, на этом фоне было бы наивно прогнозировать подъем активности в сделках с недвижимостью. Поэтому могу только повторить: целый год недвижимость будет падать. И целый год у людей будут проблемы с продажами.
После кризиса, скорее всего, нас ждет серьезное подорожание, скажется начавшееся уже сейчас сокращение объемов строительства. Сегодня строить стало невыгодно. У нас в городе один застройщик, он взял в работу дома с расчетом, что будет продавать на начальном этапе 35-37 тыс. руб. за кв. метр. Сомневаюсь, что желающие встанут в очередь. Хватит ли ресурсов достроить начатые дома? Состоятся ли новые подряды? Тем более, местный застройщик зависит не от одного себя, а строительная индустрия сегодня в целом находится на грани риска.
- Евгений Алексеевич, что посоветовать тем, кто хочет купить квартиру и обладает необходимой суммой?
- Сегодня для этого идеальные условия. Если у человека есть деньги, он может выбрать из 100 вариантов самый лучший, самый дешевый. То есть пришло время покупателей. У кого есть возможность ждать, надо просто проявить терпение. Придет время, цены упадут до своего низшего предела.